Pourquoi un état des lieux ?
L'état des lieux d’entrée est essentiel lors de la signature d'un bail. En effet, l'état des lieux est une description écrite et détaillée de l'état dans lequel se trouve le bien loué, c’est en quelque sorte une réelle photographie du bien. On y relève l'état des décors (les revêtements muraux, les revêtements de sol) mais également tous les équipements (les sanitaires, les appareils de chauffage, les cuisines ...) et ceci de manière complète pour l'entièreté du bien concerné.
L'état des lieux est établi dans le but de déterminer l'état dans lequel le locataire reçoit l'immeuble à son entrée. Cet état des lieux permettra d'établir les dégâts locatifs éventuels à charge du locataire lors de la libération des lieux. Dans l'intérêt des deux parties, il est primordial que cet état des lieux soit établi par un expert immobilier, neutre et impartial. Cet expert sera mandaté par les parties, chaque partie prenant à sa charge 50% des honoraires de l'expert. Chaque partie peut, si elle le souhaite, mandater son propre expert et prendra à charge 100% des honoraires de ce dernier.
La loi prévoit qu'en l'absence d'état des lieux locatif à l'entrée, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans le même état que celui où il se trouve à la fin du bail. Autrement dit, le bailleur devra prouver par tout moyen de droit que les dégâts ont été occasionnés par le locataire.
La clause telle que 'Le locataire déclare que l'appartement est en bon état' n'a pas valeur d'état des lieux aux yeux de la loi sur les baux à loyer.
La législation à changé dernièrement. Depuis le 1er janvier 2007, le bailleur a l’obligation de faire enregistrer son bail. Depuis le 8 mai 2007, l’état des lieux a été rendu obligatoire et doit être également soumis à l’enregistrement.
Extrait du moniteur belge du 8/5/2007:
Art. 100. L’article 1730, § 1er, alinéa 1er, du même Code, remplacé
par la loi du 20 décembre 1983, est remplacé par la disposition
suivante :
« Les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé
contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit
au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du
premier mois d’occupation. Il est annexé au contrat de bail écrit, au sens
de l’article 1er bis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 et sera
également soumis à enregistrement. ».